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3部與房地產相關的法律能否幫助市場重回平衡？

商業情報,  越南 / 作者:  BEYOND360 PROPERTY

多年間，房地產市場長期處於失衡狀態，高端住宅供應過剩。專家預期，三部與房地產相關的新法律將有助於經濟型公寓與社會住宅的回歸。

市場供需持續失衡

胡志明市房地產協會（HoREA）主席黎黃珠（Le Hoang Chau）表示，數百個商業住宅項目無法推進或無法進行建設投資程序，導致市場產品供應嚴重短缺。多年來房價持續上漲，約70%的供應集中在高端住宅，缺乏經濟型與可負擔公寓。

今年第一季度，胡志明市市場僅完成一個社會住宅項目（舊項目），另有7個舊項目仍在實施中。HoREA表示，今年該市房地產市場仍供需失衡，高端住宅供應壓倒性，導致市場「錯位」。中低收入群體難以接觸到可負擔住宅與社會住宅。

多家研究機構也持續觀察到高端與豪華住宅主導胡志明市公寓市場供應的情況。Cushman & Wakefield Vietnam統計指出，今年上半年胡志明市僅新增1,200套公寓，較去年同期下降54%。其中，高端與豪華住宅占據大部分供應，銷售價格也同比上漲8%。

根據DKRA Group的報告，今年上半年，胡志明市約有85%的供應屬於高端市場（每平方米7千萬越盾以上），其餘為中端市場。整體市場消化約70%的高端與豪華住宅供應，顯示出高端市場壓倒性主導整體供應。



Savills Vietnam也對可負擔住宅的逐漸枯竭表示擔憂。該單位表示，目前胡志明市3億越盾以下的公寓越來越少，主要集中在距市中心10公里以上的地區。對民眾而言，可負擔性將成為一項巨大挑戰，未來三年內，僅不到5%的供應屬於該類型住宅。

三部新法通過，為可負擔住宅鋪路

在市場錯位的背景下，國會最近同時通過了三部與房地產相關的法律，包括《土地法》修正案、《房地產經營法》與《住宅法》。這些法律中的多項條文被認為有助於推動經濟型住宅與社會住宅的發展。

《住宅法》調整並擴大吸引投資的政策，其中關於社會住宅用地規劃的規定由各地政府負責。投資者在建設社會住宅時可享有10%的利潤；若在20%的商業住宅或服務用地中建設，雖需繳納土地使用費，但可自由經營並享有利潤。

購買與租賃社會住宅的收入門檻也朝向更寬鬆的方向調整，不再僅限於不繳納個人所得稅者。此外，《住宅法》也取消了社會住宅購買與租賃對戶籍的限制。

新政策預期將對社會住宅供應產生正面影響。HoREA主席黎黃珠表示，雖然政策存在滯後，但隨著障礙解除、供應增加、社會住宅建成、房價回歸合理水準……市場將可實現可持續的自我調節。

市場供需回歸平衡仍面臨挑戰

在新法推動下，市場期望可負擔住宅與社會住宅供應得以恢復。同時，許多人也寄望未來房地產市場能實現供需平衡，不再一面倒地傾向高端與豪華住宅。但這並非易事。

DKRA Group諮詢與項目開發總監武紅勝（Vo Hong Thang）表示，三部法律同時通過，為市場建立起更順暢的法律走廊。然而，這些法律真正落地仍需至少6個月至1-2年時間，待細則與指導通告頒布後，市場供應才會改善。

他指出，房價並不容易下降，甚至可能繼續上漲。因為房地產價格是土地成本、建設成本、融資成本、法律成本、利潤與其他成本的總和。

目前各項成本居高不下，許多項目因法律瓶頸停滯5-6年，利息成本上升……更不用說土地使用費成為變數，是當前投資者的瓶頸，許多企業甚至無法繳納或繳納即虧損。

「各種成本皆在上升，企業即使想降價也無法。過去五年，胡志明市已無新建35百萬越盾/平方米的公寓。」他表示，在可見未來，高端與豪華住宅仍將主導市場供應。

Nam Long投資股份公司總經理Lucas Ignatius Loh Jen Yuh也提到成本問題。他表示，關於預售金額的新規定直接影響投資者現金流，而土地使用費的計算也將推高土地成本。不過，他認為這些影響屬於短期現象。

從長遠來看，他期望新法律有助於市場管理更完善、更透明，具有更可持續的成長潛力，避免形成「泡沫」式的發展經濟，特別是在房地產領域。

CBRE越南住宅行銷部主管黃春傑（Huynh Tuan Kiet）表示，新法引入許多新條文，改變低收入群體獲得可負擔住宅的機制。但這僅是制度層面，實際上仍需土地儲備、政府支持政策與投資者的執行決心。他說：「現在談市場供應平衡還為時過早。」

他指出，胡志明市供應多年失衡，高端與豪華產品佔市場大多數，為高收入者設計。中產階級只能購買老舊住宅，卻仍面臨資金壓力。

為讓中產能更多接觸到住宅，他認為需要根本性的解決方案：政府應作為協調單位，提供價格合理的土地資源，並分配必要資金給投資者。

此外，可負擔住宅的發展政策，也需與交通與社會基礎設施建設同步，使住宅真正對民眾生活有所助益。他認為，若要推動經濟型住宅與社會住宅的發展，需多方共同推動與執行。

Batdongsan.com.vn南部區域總監丁明俊（Dinh Minh Tuan）也坦言，供需失衡已存在多年，因市場參與者間存在利益衝突。投資者無法用2-3年開發一個項目後，還降價出售，尤其當投入成本不斷上升。

至於土地儲備，胡志明市土地價格本已居高不下，未來新法實施後，年度土地價格表更新將進一步增加開發成本。

利潤方面，參與社會住宅建設的投資者，每個項目平均耗時三年，法定利潤率僅約10%；而若開發高端或超高端住宅，利潤可達15-20%。因此，若無政府的調控與誘因，投資者自然不願參與低利潤的社會住宅項目。

就售價而言，目前公寓價格多年來快速上漲。年輕人需約14至15年才能購買一套50平方米的公寓。有較高收入者則買房投資，導致大量供應流入投資者手中，期待未來價格上漲。因此，市場將持續供需失衡，真正想購屋的群體買不起，有房者卻持續囤房。

那麼，如何縮小高端與豪華住宅與經濟型住宅間的差距？丁明俊建議，政府應規定投資者若欲在胡志明市中心開發商業項目，則必須在平陽省、同奈省或周邊地區建設社會住宅。同時，政府應制定稅收優惠政策與激勵機制，推動更多投資者參與經濟型住宅開發。

身為專注於社會住宅建設的單位，他也建議政府提供合理土地與財政支持，使企業能同時開發2-3個項目。



除了創造住房供應外，他也指出，需制定人口外擴政策，使需求不再集中於市中心，而能向郊區發展。為此，交通基礎設施必須完善，學校、醫療與社會服務等也需外移，以紓解中心區壓力。屆時，同奈、隆安、平陽等郊區省份將可與胡志明市共同分擔提供可負擔與社會住宅的任務。