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越南新《住宅法》：打破傳統框架

商業情報,  越南 / 作者:  BEYOND360 PROPERTY

2023年版的越南《住宅法》是朝著解決全國住房需求邁出的大膽一步。透過擴大申請資格、賦予地方政府更多權力，以及引入財務機制以縮小城鄉差距，這部法律有望帶來深遠影響。河內與胡志明市正站在這場變革的前沿，各自以不同的方式迎接機遇與挑戰。

2023年版《住宅法》：社會住房政策的重大轉折點

自2024年8月1日起生效，2023年版《住宅法》將徹底改變越南的社會住房格局，引入一系列改革，可能重塑房地產市場並推動社會公平。

擴大申請資格：一項戰略性舉措

新法保留了2014年舊法的核心條款，但顯著擴大了申請社會住房的對象範圍。新增對象包括需要改善住房的烈士家屬、在企業與合作社工作的勞工，以及由國家支付薪資的密碼專業人員。這項擴大措施不僅提升了包容性，更是一項穩定勞動力、回應更多社會需求的戰略選擇。政府傳遞出明確訊號：住宅可得性是當務之急，他們將以政策手段實現這一目標。

賦權地方政府：分權式決策機制

新法的亮點之一是第77條第1款，授權省級人民委員會根據當地情況推動社會住房發展。特別是在經常遭受自然災害與氣候變遷影響的農村地區，貧困與近貧家庭將受惠。這種分權模式有助於提供量身訂做、及時且有效的解決方案，直接應對地區性弱勢問題。

財務可得性：彌合城鄉差距

根據第77條第5款，新法為新納入資格群體提供優惠貸款以購置社會住房。這項政策可能成為改變遊戲規則的關鍵，推動居住權普及，縮小城鄉差距。這是實現全國社會公平的一項雄心壯志，確保經濟條件不再成為取得住房的障礙。

河內的宏大願景：走在最前線

河內市在社會住房改革中處於領頭地位，計劃新增3萬套住房。該市已劃出15處大型用地，規劃完整社會住房專案，包括在工業區附近設置的勞工住宅，每個專區預計建造約2,000套單位。近期，河內市已批准四個獨立社會住房專案的投資政策，總建築面積約100萬平方米，並將透過競爭性招標選定投資者。

河內的計畫與中央政府的整體目標一致——到2025年興建至少100萬套社會住房。河內市的任務是完成18,700套，目前進展迅速：已有30個項目完工，總建築面積近170萬平方米；另有58個項目正在施工中，共計近60,500套。同時，也在商業住宅與城市開發區域中劃出大量土地儲備，用於興建社會住房。

胡志明市穩健前行：一場安靜的革命

胡志明市雖然進展較為低調，但同樣穩步推進。市建設廳報告指出，2024年上半年已完成兩個社會住房項目，共610個單位，建築面積50,831平方米。

自2021年本屆任期開始以來，胡志明市共完成4個項目，包括3個社會住房與1個勞工宿舍項目，合計1,233個單位與112,385平方米的建築面積。目前正在建設中的6個社會住房項目總數達4,386個單位。

市場動態：交易量激增

2024年上半年，越南房地產交易激增，達約20,600筆，是去年同期的三倍。其中公寓交易尤為活躍。根據越南房地產經紀人協會（VARS）報告，第二季約有14,400筆成功交易，多數為公寓。與第一季相比，經濟型、高端與豪華住宅的銷售分別增長2%、13%、7%。高端公寓（單價超過每平方米5,000萬越盾）佔總交易量超過40%。低層建築與土地分割交易也較第一季增長60%。

產業與地區洞察：兩座城市的故事

根據建設部數據，2024年上半年房地產市場整體較2023年下半年活躍，交易量增長11%。所有類型的物件流動性均有所改善，每一季度的表現皆超過上一季。

在北部地區，因供應改善，市場活動熱絡。VARS報告指出，第二季北部推出新房源超過19,700個，是平均季度的三倍。超過60%的新供應來自北部項目。過去五年中，河內的公寓市場成長了58%，遠高於胡志明市的27%。到第二季為止，河內的主要房價接近每平方米6,000萬越盾，幾乎與胡志明市持平。

至於土地市場，VARS指出，在部分北部省份，總價低於20億越盾的土地產品價格已上升5%-10%；而南部地區價格則保持穩定。