ข่าวสาร/ความรู้/เหตุการณ์ปัจจุบัน/วิดีโอเกี่ยวกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์
คู่มือภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย – มาดูกันว่าอสังหาริมทรัพย์ของคุณต้องเสียภาษีเท่าไหร่!
เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่อการลงทุนหรือการอยู่อาศัยส่วนตัว คุณต้องคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียด หากภาษีอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไป อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรจากการลงทุน หากคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในรูปแบบการเช่า คุณจะต้องพิจารณาภาษีที่เกี่ยวข้องกับรายได้จากค่าเช่า ตอนนี้มาดูระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยกันเถอะ! ก่อนที่คุณจะซื้ออพาร์ทเมนต์มีรายละเอียดหลายอย่างที่ต้องพิจารณา:
ระบบภาษีที่โปร่งใสและไม่เก็บภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยนอกจากจะมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าที่ดีและผลตอบแทนจากค่าเช่าที่น่าสนใจแล้ว อีกปัจจัยหนึ่งที่ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้ซื้อคือระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแน่นอนและไม่มีค่าใช้จ่ายแฝง ในต่างจากประเทศเพื่อนบ้านอื่นๆ ประเทศไทยไม่มีการเก็บภาษีการถือครองประจำปี (เช่น ภาษีบ้านและที่ดินในไต้หวัน) โดยภาษีจะถูกเรียกเก็บเฉพาะในเวลาที่มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไปแล้ว มีกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอะไรบ้าง?
ภาษีกำไรจากการลงทุนในประเทศไทย
ประเทศไทยไม่มีการออกกฎหมายภาษีกำไรจากการลงทุนโดยเฉพาะ ในความเป็นจริง ภาษีกำไรจากการลงทุนจะได้รับการจัดการตามข้อกำหนดทั่วไปของกฎหมายภาษีรายได้ ซึ่งถือว่ากำไรจากการลงทุนเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษี ซึ่งรวมอยู่ในภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคล รายได้ที่ต้องเสียภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (หรือทรัพย์สินหรือการลงทุนอื่น ๆ) จะคำนวณจากราคาขายและราคาซื้อเดิม โดยเฉลี่ยระหว่างทั้งสองราคา โดยทั่วไปแล้ว หากเกิดภาวะเงินเฟ้อ (ยกเว้นการลงทุนในหลักทรัพย์ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย) จะไม่มีการชดเชยใด ๆ ภาษีกำไรจากการลงทุน (ภาษีรายได้) จะคำนวณจากรายได้จากการขายจริง ๆ โดยไม่คำนึงถึงราคาตลาด สำหรับผู้เสียภาษีที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย รายได้จากกำไรในทรัพย์สินในประเทศไทยจะต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 15 สำหรับบุคคลต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยที่มีความตั้งใจจะขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ควรทราบว่า ตามข้อตกลงภาษีซ้ำซ้อน พวกเขาจะได้รับการยกเว้นภาษี 15%
ภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินอื่น ๆ และการยกเว้นภาษี
เมื่อเจ้าของบ้านที่เป็นทั้งผู้มีถิ่นที่อยู่และไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยขายอสังหาริมทรัพย์แล้วนำเงินที่ได้จากการขายไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก รัฐบาลไทยจะให้การยกเว้นภาษี อย่างไรก็ตาม เพื่อให้สามารถได้รับการยกเว้นภาษีตามกฎหมาย จะต้องมีเงื่อนไขบางประการที่ต้องปฏิบัติตาม ก่อนอื่น เจ้าของบ้านจะต้องเคยอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะขายนั้นและต้องถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยหลัก นอกจากนี้ เจ้าของบ้านต้องจดทะเบียนที่อยู่ของตนเองและอาศัยอยู่ที่นั่นอย่างน้อยหนึ่งปีหลังจากการซื้อบ้าน ประการที่สอง: เจ้าของบ้านต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ภายในหนึ่งปี ไม่ว่าจะซื้อก่อนหรือหลังการขาย และอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อใหม่จะต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก จำนวนภาษีจะคำนวณจากการประเมินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่ขาย ณ ขณะนั้น ดังนั้น จำนวนภาษีอาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาขายจริง และจำนวนภาษีนี้จะต้องไม่เกินมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ซื้อ
ซื้อบ้านที่กรุงเทพฯ บริเวณสายสุขุมวิท: สถานี BTS อ่อนนุช
สถานี BTS อ่อนนุชจะอยู่ใกล้ชานเมืองมากกว่าสายสุขุมวิทหลัก ทำให้พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่มีข้อได้เปรียบมากที่สุด พื้นที่โดยรอบยังคงอยู่ในระหว่างการพัฒนาและเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพที่น่าลงทุนที่สุดในกรุงเทพฯ เทียบกับใจกลางเมือง บริเวณอ่อนนุชมีการใช้ชีวิตที่ช้าลงและผ่อนคลาย ทำให้สามารถหลีกหนีจากความเร็วและความพลุกพล่านของเมืองได้ที่นี่ ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยที่นี่สะท้อนออกมาในระยะเวลาเดินทางเพียง 10 นาทีโดยรถไฟฟ้าบีทีเอสไปยังย่านเอกมัย/ทองหล่อ และถนนหลักที่เชื่อมต่อไปยังถนนสายหลักในเมือง นอกจากบรรยากาศที่มีชีวิตชีวาและสามารถพึ่งพาตนเองได้แล้ว บริเวณอ่อนนุชยังมีตัวเลือกอพาร์ทเมนท์ที่คุ้มค่ากว่า ซึ่งราคาบ้านในย่านนี้คาดว่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ภาษีอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน
ภาษีสำหรับอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์และที่ดินจะถูกเก็บทุกปีโดยรัฐบาลท้องถิ่นของพื้นที่ที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ เจ้าของบ้านบุคคลจะต้องเสียภาษีเมื่อทำการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ภาษีจะคำนวณจาก 12.5% ของค่าเช่ารายปีในสัญญาเช่าหรือการประเมินมูลค่าประจำปีของรัฐบาลท้องถิ่น ซึ่งจะใช้จำนวนที่สูงที่สุดเป็นเกณฑ์ หากอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่อยู่อาศัยของเจ้าของ จะได้รับการยกเว้นภาษีอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน หากอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกใช้ในเชิงพาณิชย์หรือให้เช่า เจ้าของบ้านจะต้องแจ้งรัฐบาลท้องถิ่น และจะต้องจ่ายภาษีค่าเช่าในแต่ละปีภายในสิ้นเดือนกุมภาพันธ์ โดยรวมแล้วในประเทศไทย ภาษีจะเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่าตามสัญญาเช่าที่ระบุ
ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์
รัฐบาลไทยจะเก็บค่าธรรมเนียมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอัตราคงที่ 2% ของมูลค่าการซื้อขาย โดยทั่วไปแล้วจะมีการแบ่งภาระการจ่ายค่าธรรมเนียมระหว่างฝ่ายซื้อและฝ่ายขายคนละ 1% โดยทั้งสองฝ่ายมีหน้าที่ชำระค่าธรรมเนียมนี้ แต่รายละเอียดเกี่ยวกับการแบ่งจ่ายอาจสามารถตกลงกันได้ตามข้อตกลงในสัญญา หากการขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นหลังจากที่เจ้าของถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้ว 5 ปี หรือมากกว่า จะมีการเก็บภาษีตราแสตมป์เพิ่มอีก 0.5% ภาษีธุรกิจที่เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะคิดเป็น 3.3% ซึ่งจะคำนวณจากราคาซื้อขายจริงหรือจากการประเมินมูลค่าตลาดที่สูงกว่า ภาษีนี้ประกอบด้วยภาษีธุรกิจพิเศษ 3% และภาษีท้องถิ่น 0.3% โดยจะใช้ภาษีนี้ในกรณีที่การขายอสังหาริมทรัพย์มีวัตถุประสงค์เพื่อทำกำไรจากการลงทุน ควรทราบว่า ระบบภาษีนี้จะใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นภายใน 5 ปีหลังจากที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น หากทรัพย์สินเป็นมรดก ไม่ว่าผู้รับมรดกจะถือครองนานเท่าใดก็ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจนี้ การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ภาษีเงินได้) จะคิดจากราคาขายหรือมูลค่าประเมินที่รัฐบาลกำหนด (โดยเลือกใช้ราคาที่สูงกว่า) จากนั้นจะหักค่าใช้จ่ายที่ระบุในรายการ B (ดูตามแนบด้านล่าง) เพื่อหากำไรสุทธิ ผู้เสียภาษีจะนำกำไรสุทธิหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินเพื่อหารายได้สุทธิรายปี และนำไปคำนวณภาษีเงินได้ตามระดับในรายการ A หลังจากนั้นจึงคูณภาษีเงินได้ที่ได้จากแต่ละปีด้วยจำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินทั้งหมด เพื่อคำนวณภาษีเงินได้ที่ต้องชำระทั้งหมด
อัตราภาษีบ้านและที่ดินตามมาตรฐานเดิม
หากจดทะเบียนเป็นที่อยู่อาศัย: อัตราภาษีสูงสุดคือ 0.3% หากจดทะเบียนเป็นเชิงพาณิชย์: อัตราภาษีสูงสุดคือ 1.2% รัฐบาลไทยได้กำหนดระยะเวลาเปลี่ยนผ่าน (Transition Period) ระหว่างปี 2020-2022 เพื่อให้ประชาชนปรับตัวในการจ่ายภาษีบ้านและที่ดิน โดยในสองปีแรกผู้เสียภาษีไม่ต้องจ่ายภาษีเต็มจำนวน โดยมีรายละเอียดดังนี้: การยกเว้นภาษีเต็มจำนวน: หากอสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังแรกในประเทศไทย และมีมูลค่าประเมินไม่เกิน 10 ล้านบาท ภาษีที่อยู่อาศัย: หากอสังหาริมทรัพย์เป็นบ้านหลังที่สอง หรือมูลค่าประเมินเกิน 10 ล้านบาท อัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ ตามตารางด้านล่าง:
- ภาษีเชิงพาณิชย์: หากอสังหาริมทรัพย์ของคุณจดทะเบียนเป็นเชิงพาณิชย์ อัตราภาษีบ้านและที่ดินจะถูกเก็บตามวิธีการดังนี้ ตามตารางด้านล่าง:
โดยปกติแล้ว ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติจะพบว่า มูลค่าอสังหาริมทรัพย์จะอยู่ในช่วง 0-50 ล้านบาท หากอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกจัดประเภทเป็น "เชิงพาณิชย์" แต่ในความเป็นจริงคุณใช้เพื่อการอยู่อาศัย การเสียภาษีก็จะต่างกันถึง 15 เท่า เราเคยเจอลูกค้าที่พบว่าใบภาษีถูกจัดประเภทผิดพลาดในกรณีนี้
การลดภาษี 90% ในปี 2020-2022 เนื่องจากโควิด-19
หากคุณไม่สามารถทำให้บ้านของคุณตรงตามเกณฑ์การยกเว้นภาษีในปีนี้ คณะรัฐมนตรีของไทยได้ตัดสินใจช่วยเหลือทุกคนในการผ่านพ้นวิกฤตนี้ โดยการลดภาษีบ้านทั้งหมด 90% หากคุณมีบ้านมูลค่า 10 ล้านบาทในประเทศไทยและเป็นบ้านที่อยู่อาศัยส่วนตัว ภาษีที่ต้องจ่ายในปีนี้จะคำนวณจาก 10 ล้านบาท x 0.02% (อัตราภาษีระหว่างช่วงเปลี่ยนผ่าน) = 2,000 บาท ปีนี้คุณจะได้รับการลดภาษี 90% ดังนั้น 2,000 บาท x 10% = 200 บาท หากบ้านของคุณถูกจัดประเภทเป็นเชิงพาณิชย์ ภาษีจะคำนวณเป็น 0.3% โดยภาษีจะเป็น 30,000 บาท หลังจากการลดภาษี 90% จะต้องชำระ 1,500 บาท
แหล่งที่มา: เว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ของบริษัท โสรวง อินเตอร์เนชั่นแนล
